Si usted tiene 65 años o más, una discapacidad, o es veterano con discapacidad, puede aplazar todo el impuesto de su residencia principal al 5% al año. Si no está en ninguno de esos casos pero su valor tasado subió mucho, puede aplazar solo la parte que pasa de cierto límite — al 8% al año. Secciones distintas, formularios distintos, consecuencias distintas cuando usted fallece o vende. Casi todas las páginas en línea describen uno y le ponen el nombre del otro.
Primero, lo que un aplazamiento NO es
Las dos secciones abren su párrafo sobre intereses igual: “El gravamen fiscal permanece sobre la propiedad y los intereses siguen acumulándose durante el período en que el cobro de impuestos está aplazado o suspendido bajo esta sección.”
Lea eso dos veces, porque ahí está todo el riesgo. Un aplazamiento no es una exención, no es un descuento, y no es un perdón. Es una pausa legal del cobro mientras la deuda crece en silencio. La gente recurre a él cuando no puede pagar, que es exactamente la situación en la que una deuda garantizada que crece es más difícil de dejar atrás.
Lo que sí hace de verdad es detener la maquinaria. Con la declaración jurada presentada, una entidad tributaria no puede demandarlo, y bajo la sección 33.06 su casa no puede venderse en una subasta para ejecutar el gravamen fiscal. Para alguien con ingresos fijos que enfrenta la venta forzada de su casa, eso no es poca cosa.
Presentar una declaración jurada de aplazamiento no cuesta nada. Presentar una exención tampoco. Los dos formularios son gratuitos en el Contralor, HCAD se los llena gratis, y nosotros también se los preparamos gratis. Sin crear cuenta.
Los dos aplazamientos, lado a lado
| §33.06 | §33.065 | |
|---|---|---|
| Para quién es | 65 años o más, discapacidad según §11.13(m), o veterano con discapacidad que califica bajo §11.22 | Cualquiera con residencia principal. Sin requisito de edad, discapacidad, ingresos ni servicio militar |
| Interés anual | 5% | 8% |
| Cuánto se aplaza | El impuesto completo de la residencia principal | Solo el impuesto sobre el valor que excede el 105% del valor tasado del año anterior más mejoras nuevas |
| Detiene una venta por ejecución | Sí — de forma expresa, y hay una vía aparte para detener una venta ya programada | Detiene demandas solamente. No hay disposición equivalente sobre la venta |
| Continúa para el cónyuge sobreviviente | Sí, si el cónyuge sobreviviente tenía 55 años o más cuando falleció el otro | Ninguna disposición |
| Plazo de gracia al terminar | Hasta el día 181 después del aviso de morosidad de la oficina de impuestos | Ninguno. Pueden demandar en cuanto usted deje de ser dueño y de habitarla |
| ¿Puede vencerse solo? | No existe tal cláusula | Sí — si se atrasa en la parte que sí debía pagar |
| Formulario | Contralor 50-126 | Contralor 50-274 |
El del 5%: 65 años, discapacidad o veterano con discapacidad
Usted califica si el impuesto se aplicó a una propiedad que usted posee y habita como residencia principal, y además tiene 65 años o más, o tiene una discapacidad según §11.13(m), o califica para la exención de §11.22 — la de veterano con discapacidad. La vía del veterano la agregó la ley HB 217 en 2017; muchas guías antiguas la omiten.
Este aplazamiento cubre la cuenta completa de la residencia principal. No hay umbral ni fórmula. Eso lo hace mucho más potente que el de §33.065, y por eso su tasa es más baja.
Por qué todavía verá 8% citado para este
Porque antes era 8%. La ley HB 150 de la Legislatura 85 modificó §33.06(d) y nada más sobre este punto, y el texto aprobado muestra el cambio con la palabra vieja tachada: “la tasa de interés anual durante el período de aplazamiento o suspensión es cinco [ocho] por ciento.” Entró en vigor el 1 de enero de 2018.
El material de consumo sin fecha — incluida al menos una hoja de preguntas frecuentes de HCAD que todavía circula — es anterior a eso y dice 8%. Para este aplazamiento, eso está desactualizado. Para el otro sigue siendo correcto, y así es precisamente como sobrevive la confusión.
Un detalle que conviene saber si su aplazamiento es antiguo: la ley HB 150 se aplica a los intereses que se acumulan desde el 1 de enero de 2018 en adelante, y deja expresamente los intereses anteriores bajo la ley vigente cuando se acumularon. Un aplazamiento que viene de antes de 2018 puede llevar las dos tasas a lo largo de su vida.
Si ya hay una venta programada
Hay una vía de emergencia específica y con un plazo rígido. Para detener una venta por ejecución fiscal pendiente, usted debe entregar la declaración jurada en tres lugares — al tasador jefe de cada distrito que tase la propiedad, al cobrador o al abogado que cobra por la entidad que pidió la orden de venta, y al funcionario encargado de vender la propiedad — a más tardar el quinto día antes de la venta.
Si aun así venden la propiedad en contra de esto, §33.06(c-1) da una vía para pedirle al tribunal que anule la venta. Ese derecho no se puede transferir a un tercero, así que nadie puede comprárselo.
Esta es la única parte de esta página donde el plazo se cuenta en días y un error no tiene arreglo. Si ya hay fecha de venta, hable con un abogado en Texas. Nosotros preparamos documentos; no representamos a nadie, y este no es el lugar para resolverlo solo.
Qué pasa cuando termina
El aplazamiento dura hasta que usted deje de ser dueño y de habitar la casa. El cobro no se reanuda de inmediato: la ley corre hasta el día 181 después de que la oficina de impuestos entregue un aviso de morosidad posterior a esa fecha. El reloj empieza con el aviso de la oficina, no con la mudanza, la venta ni el fallecimiento — así que en la práctica los herederos tienen unos seis meses desde que llega ese aviso para pagar o vender.
Si el dueño fallece, §33.06(f) mantiene el aplazamiento para un cónyuge sobreviviente que tenía 55 años o más cuando falleció el otro, si la casa era la residencia principal de los dos. Fíjese en la edad: 55. Los resúmenes de segunda mano suelen decir 65 y se equivocan.
El del 8%: aplazar porque su valor subió
Este aplazamiento está disponible para cualquier dueño de residencia principal en Harris County, lo que lo hace lo más accesible de esta página y también lo más fácil de usar mal. Nosotros lo consideramos un último recurso, no una opción a la que echar mano.
Tres razones. Cobra 8% al año — más que el aplazamiento de 65 años, y está garantizado con su casa. Aplaza solo una parte de la cuenta, así que usted sigue pagando mientras la deuda crece. Y bajo §33.065(b) puede vencerse solo si usted se atrasa en la parte que sí debía pagar, sin que nadie tenga que avisarle antes.
Antes de aplazar, revise si le corresponde alguna exención que nunca reclamó. Eso es gratis, reduce la cuenta de forma permanente en vez de posponerla, y se puede reclamar dos años hacia atrás. Revise su dirección en los registros de HCAD primero.
Cuánto puede aplazar de verdad
No la cuenta completa. Solo el impuesto sobre la porción del valor tasado que excede la suma de dos cosas:
- El 105% del valor tasado de la propiedad del año anterior — fíjese que dice tasado, la cifra con tope desde la que se calcula su cuenta, no el valor de mercado; y
- el valor de mercado de todas las mejoras nuevas hechas a la propiedad.
Una “mejora nueva” se define en §33.065(i)(1) como la que se hace después de la tasación del año anterior y aumenta el valor de mercado, y la ley excluye expresamente el mantenimiento ordinario de la construcción, del terreno o de otra parte de la propiedad. Cambiar un techo que falló es mantenimiento. Agregar un cuarto no lo es.
Así que si su valor subió menos del 5% y usted no construyó nada, no hay nada que aplazar bajo esta sección.
La trampa
La ley dice que una persona no puede obtener un aplazamiento, y cualquier aplazamiento recibido antes vence, si los impuestos sobre la parte del valor que no está aplazada quedan morosos.
Vale la pena decirlo sin rodeos: este aplazamiento solo lo protege mientras usted siga pagando la parte normal de su cuenta. Si se atrasa en eso, la protección en la que confiaba desaparece — junto con la prohibición de demandarlo — y los intereses acumulados no se van a ninguna parte.
Tres cosas más que dice la ley
- No en su primer año. Solo aplica a partir del año fiscal siguiente al primer año en que usted calificó la propiedad para la exención de residencia bajo §11.13.
- Sin multa mientras corre, y la multa adicional de cobro de §33.07 solo puede aplicarse desde el día 91 después de que termine el aplazamiento — compare con el día 181 de §33.06.
- La propiedad heredada cuenta. Un heredero que califica la propiedad como su residencia principal se considera dueño único para este efecto.
Cuánto cuestan de verdad el 5% y el 8%
Tome un saldo aplazado de $8,000 y déjelo cinco años.
| Años aplazado | Al 5% (§33.06) | Al 8% (§33.065) |
|---|---|---|
| 1 año | $400 | $640 |
| 3 años | $1,200 | $1,920 |
| 5 años | $2,000 | $3,200 |
Solo intereses — los $8,000 se siguen debiendo aparte. Cada año de aplazamiento suma además el impuesto de ese año al saldo, así que un aplazamiento real que dura años crece más rápido de lo que sugiere esta tabla.
Frente a eso: la alternativa para un impuesto sin pagar no es cero. La morosidad común bajo §33.01 llega a una multa del 12% más 1% mensual de interés, sin tope. Comparado con eso, cualquiera de los dos aplazamientos sale barato. Comparado con pagar la cuenta, ninguno de los dos lo es.
Cómo presentarlo
Es una declaración jurada, y va al tasador jefe del distrito de tasación — no a la oficina de impuestos, y no al Contralor. Para una casa en Harris County ese es el Harris Central Appraisal District. El tasador jefe debe entonces notificar a cada entidad tributaria del distrito; usted no tiene que avisarles una por una.
- Elija el formulario correcto. 50-126 si tiene 65 años o más, discapacidad, o es veterano con discapacidad. 50-274 si aplaza por aumento de valor.
- Llénelo y hágalo notarizar — es una declaración bajo juramento.
- Preséntelo ante HCAD. Guarde una copia sellada o escaneada.
- Si aplaza bajo §33.065, siga pagando la parte no aplazada de su cuenta.
Un aplazamiento pospone. Una exención reduce, de forma permanente, y no cuesta nada. Si falta una exención en el registro de HCAD para su dirección, quizá pueda reclamarla dos años hacia atrás bajo §11.431 — y en casi todos los casos ese es mejor resultado que aplazar.
Revise qué tiene HCAD sobre su dirección
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Preguntas frecuentes
¿Un aplazamiento reduce mis impuestos?
No. Pospone el cobro. §33.06(d) y §33.065(g) dicen que el gravamen permanece y los intereses siguen corriendo. No se perdona nada, y el saldo completo vence cuando usted deja de ser dueño y de habitar la casa.
¿La tasa es 5% u 8%?
Las dos, según cuál aplazamiento. §33.06 es 5%; §33.065 es 8%. Ambas eran 8% hasta que la ley HB 150 de 2017 modificó solo §33.06, con vigencia desde el 1 de enero de 2018. Cualquier fuente que dé una sola tasa para “el aplazamiento” se equivoca en uno de los dos.
¿Puedo aplazar si tengo menos de 65 años y no tengo discapacidad?
Sí, pero solo bajo §33.065, solo sobre la porción del valor que excede el 105% del valor tasado del año anterior más mejoras nuevas, y al 8%. No puede usar §33.06.
¿Qué pasa con mi familia cuando yo fallezca?
Bajo §33.06(f) el aplazamiento continúa para un cónyuge sobreviviente que tenía 55 años o más cuando usted falleció, si la casa era la residencia principal de los dos. Si no, el cobro puede empezar el día 181 después del aviso de morosidad de la oficina de impuestos. §33.065 no tiene disposición para el cónyuge sobreviviente.
¿Un aplazamiento detiene una venta por ejecución fiscal?
Bajo §33.06, sí — y §33.06(c-1) da una vía para detener una venta ya programada, si la declaración jurada llega a los tres destinatarios exigidos a más tardar el quinto día antes de la venta. §33.065 detiene demandas pero no tiene disposición equivalente sobre la venta.
¿Puedo protestar mi valor mientras aplazo?
Protestar y aplazar son cosas separadas. Hay un punto de contacto: bajo §41A.10 usted no puede llevar una decisión de la Junta a arbitraje vinculante mientras sus impuestos estén morosos, salvo que estén aplazados bajo §33.06 o §33.065 — así que un aplazamiento conserva esa vía que la morosidad común cerraría.
De dónde sale cada cifra de esta página
- Código Fiscal de Texas, Capítulo 33 — §33.01 multas e intereses, §33.06 y §33.065 completas.
- Ley HB 150, Legislatura 85 (2017) — el texto aprobado que modifica §33.06(d) de ocho por ciento a cinco, vigente el 1 de enero de 2018.
- Ley HB 217, Legislatura 85 (2017) — que agrega la vía del veterano con discapacidad de §11.22 a §33.06(a).
- Formulario 50-126 del Contralor — Declaración jurada de aplazamiento para dueños de 65 años o más o con discapacidad.
- Formulario 50-274 del Contralor — Declaración jurada de aplazamiento por aumento de valor de la residencia principal.
- Harris Central Appraisal District — donde se presenta la declaración.
Harris County, Texas. Las tasas, plazos y montos legales los fija la ley y pueden cambiar; verifique con el Código Fiscal de Texas o con el Contralor antes de basarse en cualquier cifra de esta página. Un aplazamiento es una decisión con consecuencias de largo plazo para su casa y para sus herederos — esta página es información general, no asesoría legal ni fiscal, y no somos un bufete de abogados ni agentes fiscales. Nosotros preparamos los documentos; usted los presenta.