La propia agrupación de HCAD, reducida a casas realmente similares, comparadas por precio por pie cuadrado contra la mediana. Todas las reglas, completas. Sin caja negra.
Revise su casa GRATIS →Leemos el propio registro de tasación de HCAD, tomamos las casas que el distrito mismo agrupó con la suya, las reducimos a viviendas realmente similares y comparamos el precio por pie cuadrado contra la mediana. Aquí están todas las reglas que aplicamos, completas. Sin caja negra, y sin nada que usted tenga que aceptar por fe.
El Tax Code §41.43(b)(3) dice que su valor debe ser igual o menor que "el valor tasado mediano de un número razonable de propiedades comparables, debidamente ajustado."
No el promedio. No el valor de mercado. No una estimación de Zillow. El valor tasado mediano. No estamos aproximando un argumento legal — calculamos exactamente la cantidad que nombra el estatuto, y por eso la evidencia es difícil de descartar.
| Filtro | Qué hace |
|---|---|
| Mismo vecindario | Usamos el propio código de vecindario de HCAD — la agrupación que el distrito mismo usó al valorar su casa. Hay 5,887 de ellos en la propiedad unifamiliar del condado de Harris. No es un radio, no es una zona escolar, no es nuestra opinión de qué queda cerca. |
| Dentro del 17.5% en tamaño | Área habitable, no el terreno. Una casa fuera de esa banda no es comparable, diga lo que diga la calle. |
| Dentro de 12 años | Año de construcción efectivo, que toma en cuenta las remodelaciones mayores, no la fecha original. |
| Al menos 5 | Con menos de 5 casas realmente similares no damos ningún resultado. Vea la última sección. |
Ésos son nuestros filtros. La lista de la propia ley sobre qué hace comparable a una propiedad es más larga, y vale la pena leerla una vez: el §23.013(d) nombra ubicación, superficie del terreno y de las construcciones, antigüedad, condición, acceso, amenidades, vistas, y cualquier servidumbre o restricción registral que afecte la comerciabilidad. Tamaño, antigüedad y ubicación hacen casi todo el trabajo; la condición es la que usted puede documentar, y por eso el kit se la pregunta.
Éste es el filtro que decide si su evidencia sobrevive una audiencia, y el que un propietario que lo hace solo casi siempre pasa por alto.
Una vez que una casa tiene la exención de vivienda principal, su valor tasado sólo puede subir 10% al año por rápido que se haya movido el mercado. Así que un propietario antiguo puede pagar sobre $116,588 mientras su casa se vendería en $142,436 — una casa real del condado de Harris, en el centro de las 163,495 que están en esa situación. Si usted compró hace poco, no tiene tope acumulado y paga sobre la cifra completa.
En el papel parece $25,848 sobrevaluado frente a una casa idéntica. No lo está. Lleve esa comparación a una audiencia y el distrito la desmonta en unos noventa segundos — con razón.
Por eso ordenamos sus comparables por estado de tope y sólo comparamos lo igual con lo igual. Con tope contra con tope, sin tope contra sin tope. Cuando no hay al menos 5 casas equivalentes, ampliamos el grupo y lo decimos en su informe, en vez de entregarle un caso débil disfrazado de fuerte. La explicación completa del tope está en cómo decide HCAD cuánto vale su casa.
Las casas tienen tamaños distintos, así que comparar valores totales no dice nada. El precio por pie cuadrado es lo que hace comparables a dos casas distintas.
| Casa | Tasada | Tamaño | Por pie cuadrado |
|---|---|---|---|
| La suya | $285,000 | 1,850 | $154.05 |
| El vecino | $340,000 | 2,400 | $141.67 |
La casa de su vecino está valorada $55,000 más alto que la suya. También es más grande. Por pie cuadrado a él le cobran $141.67 y a usted $154.05 — así que la casa más cara es la mejor tratada. Ésa es la comparación que importa, y es invisible hasta que divide por el tamaño.
La mediana es la del medio. Ordene sus casas comparables de la más barata a la más cara y tome la que queda en el centro. Nueve casas comparables, dólares por pie cuadrado:
Si usáramos el promedio, una sola casa inusual en su calle podría hacerlo parecer bien tasado cuando no lo está. La ley de Texas pide la mediana exactamente por eso (§41.43(b)(3)) — y nosotros también.
| Diferencia contra la mediana | Qué le decimos |
|---|---|
| 10% o más, o $15,000 o más | Caso fuerte |
| 5% o más, o $8,000 o más | Vale la pena presentar |
| Igual o por debajo de la mediana | Tasación justa. Se lo decimos. |
Texas no sólo exige que su casa esté valorada correctamente. Exige que esté valorada de forma consistente con las casas comparables. Son dos pruebas distintas, y la segunda es mucho más fácil de ganar.
Suponga que los $285,000 de HCAD son una estimación perfectamente razonable de lo que se vendería su casa. Aun así podría tener un caso:
| Por pie cuadrado | |
|---|---|
| Su casa | $154.05 |
| Mediana de 8 casas comparables | $138.00 |
| Diferencia | $16.05 |
Sobre 1,850 pies cuadrados esa diferencia son unos $29,700 de valor. No importa si la opinión del distrito sobre el mercado fue justa. A sus vecinos les cobran $138.00 el pie y a usted $154.05. Esa inconsistencia es la protesta.
Y la carga no es suya. El Tax Code §41.43(b) dice que una protesta por tasación desigual se resuelve a favor del propietario salvo que el distrito la refute.
Si hay menos de 5 casas realmente comparables, usted no recibe veredicto. Ni un rodeo, ni un quizá — la respuesta honesta, que es que los datos no sostienen un caso sólido para su dirección este año.
Preferimos decirle que aquí no hay nada antes que venderle una protesta que le haga perder el tiempo. Revisar es gratis, así que no ha perdido nada, y la revisión vuelve a ser gratis el año que viene cuando cambien los números.
Texas no publica los precios de venta, así que HCAD no tiene que aceptar una estimación de Zillow. Sí tiene que considerar sus propios valores tasados. El Tax Code §41.43(b)(3) compara su valor con el valor tasado mediano de casas comparables — las cifras del propio distrito, mucho más difíciles de rebatir para él.
Empezamos por el propio código de vecindario de HCAD, la agrupación que el distrito usó al valorar su casa, y luego reducimos a casas dentro del 17.5% de su área habitable y 12 años de su año efectivo, y exigimos al menos 5. También emparejamos por estado de tope, así que las casas con tope sólo se comparan con casas con tope.
Significa que su casa debe estar valorada de forma consistente con las casas comparables, no sólo valorada correctamente. Bajo el Tax Code §41.43(b) una protesta por tasación desigual se resuelve a favor del propietario salvo que el distrito la refute. Suele ser el caso más fácil de ganar, porque no necesita precios de venta — sólo los valores que HCAD ya publica.
Una sola casa remodelada o inusual puede arrastrar mucho un promedio. En una lista de nueve casas comparables que va de $118 a $402 por pie cuadrado, el promedio es $166 pero la mediana es $138. El estatuto pide la mediana por esa razón.
Es la agrupación que HCAD hace de las casas que ha decidido que se comportan como un solo mercado — hay 5,887 en la propiedad unifamiliar del condado de Harris, y el suyo aparece impreso en su página de HCAD. Empezamos por ahí a propósito: si eligiéramos comparables dibujando un círculo en un mapa, el distrito podría decir que escogimos las que nos convenían. Partir de su propia agrupación significa que la comparación se construye sobre una decisión que él ya tomó sobre su casa.
Entonces no recibe veredicto, y se lo decimos claramente. Con menos de 5 casas realmente comparables los datos no sostienen un caso sólido para su dirección este año. Revisar es gratis, así que no ha perdido nada.
Última actualización: 29 de agosto de 2026 · Condado de Harris, Texas. Las cifras de esta página se generan del propio registro público de tasación de HCAD, no se escriben a mano.