Hoãn thuế: cách ngưng đồng hồ mà không xóa được nợ

Nếu quý vị từ 65 tuổi trở lên, khuyết tật, hoặc là cựu chiến binh khuyết tật, quý vị có thể hoãn toàn bộ thuế trên nhà ở chính với lãi 5% mỗi năm. Nếu quý vị không thuộc các diện đó nhưng trị giá thẩm định tăng vọt, quý vị chỉ có thể hoãn phần vượt quá mức 105% — với lãi 8% mỗi năm. Khác điều luật, khác mẫu đơn, khác hậu quả khi quý vị qua đời hoặc bán nhà. Hầu hết các trang trên mạng mô tả diện này rồi dán nhãn của diện kia.

Cả hai điều luật đều mở đầu đoạn về tiền lãi bằng đúng một câu: “Quyền thế chấp thuế vẫn còn trên bất động sản và tiền lãi tiếp tục chạy trong thời gian việc thu thuế được hoãn hoặc đình chỉ theo điều này.”

Xin đọc lại câu đó, vì đó là toàn bộ rủi ro. Hoãn thuế không phải miễn trừ, không phải giảm giá, và không phải xóa nợ. Đó là việc tạm ngưng thu tiền theo luật, trong khi khoản nợ lặng lẽ lớn lên. Người ta tìm đến nó khi không trả nổi — và đó đúng là hoàn cảnh khó thoát nhất khi món nợ có bảo đảm cứ tăng.

Điều nó thật sự làm được là chặn guồng máy lại. Khi bản khai đã nộp, đơn vị thu thuế không được kiện quý vị, và theo §33.06 căn nhà không được đem bán để thu thuế. Với một người sống bằng thu nhập cố định đang đối mặt việc bị bán nhà, điều đó không hề nhỏ.

Quý vị đủ điều kiện nếu thuế được áp trên bất động sản quý vị sở hữu và cư ngụ như nhà ở chính, và quý vị từ 65 tuổi trở lên, hoặc khuyết tật theo định nghĩa của §11.13(m), hoặc đủ điều kiện hưởng miễn trừ theo §11.22 — miễn trừ cựu chiến binh khuyết tật. Lối cựu chiến binh được thêm vào bởi Dự luật HB 217 năm 2017; nhiều tài liệu cũ bỏ sót nó.

Diện này áp dụng cho toàn bộ hóa đơn thuế của nhà ở chính. Không có ngưỡng, không có công thức. Vì vậy nó mạnh hơn hẳn diện §33.065, và đó cũng là lý do lãi suất thấp hơn.

Vì sao quý vị vẫn thấy con số 8% cho diện này

Vì trước đây đúng là 8%. Dự luật HB 150 của Khóa họp 85 sửa đổi §33.06(d) và không sửa gì khác về điểm này, và bản luật đã thông qua ghi rõ chữ cũ bị gạch bỏ: “lãi suất hàng năm trong thời gian hoãn hoặc đình chỉ là năm [tám] phần trăm.” Nó có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2018.

Các tài liệu không ghi ngày — kể cả một bản FAQ của HCAD vẫn còn lưu hành — có từ trước đó và ghi 8%. Với diện hoãn thuế này, con số đó đã lỗi thời. Với diện kia thì nó vẫn đúng, và đó chính là lý do sự nhầm lẫn cứ tồn tại.

Một chi tiết đáng biết nếu khoản hoãn của quý vị đã lâu: HB 150 áp dụng cho tiền lãi phát sinh từ ngày 1 tháng 1 năm 2018 trở đi, và ghi rõ tiền lãi trước đó vẫn theo luật cũ. Một khoản hoãn kéo dài từ trước 2018 có thể mang cả hai mức lãi trong đời của nó.

Nếu buổi bán nhà đã được lên lịch

Có một lối khẩn cấp riêng và nó có hạn chót cứng. Để chặn buổi bán nhà thu thuế đang chờ, quý vị phải giao bản khai đến ba nơi — trưởng ban thẩm định của mỗi sở thẩm định định giá bất động sản, người thu thuế hoặc luật sư thu nợ của đơn vị đã xin lệnh bán, và viên chức phụ trách bán bất động sản — không trễ hơn ngày thứ năm trước buổi bán.

Nếu bất động sản vẫn bị bán trái với điều này, §33.06(c-1) cho quý vị lối yêu cầu tòa hủy buổi bán. Quyền đó không thể chuyển nhượng cho người khác, nên không ai mua lại nó từ quý vị được.

Đây là phần duy nhất trên trang này mà hạn chót tính bằng ngày và sai lầm thì không cứu vãn được. Nếu đã có ngày bán, xin nói chuyện với luật sư ở Texas. Chúng tôi chuẩn bị giấy tờ; chúng tôi không đại diện cho ai, và đây không phải chỗ để tự xoay xở một mình.

Chuyện gì xảy ra khi việc hoãn chấm dứt

Việc hoãn kéo dài cho đến khi quý vị không còn sở hữu và cư ngụ tại căn nhà. Việc thu thuế không khởi động lại ngay lập tức: luật quy định đến ngày thứ 181 sau khi sở thuế gửi thông báo nợ thuế tính từ thời điểm đó. Đồng hồ bắt đầu từ thông báo của sở thuế, không phải từ lúc dọn đi, bán nhà hay qua đời — nên trên thực tế người thừa kế có khoảng sáu tháng kể từ khi nhận thông báo để trả hoặc bán.

Nếu chủ nhà qua đời, §33.06(f) cho phép việc hoãn tiếp tục với người phối ngẫu còn sống từ 55 tuổi trở lên vào thời điểm người kia mất, nếu căn nhà là nhà ở chính của cả hai. Xin lưu ý con số: 55. Các bài viết lại thường ghi 65 và đó là sai.

Quý vị thật sự hoãn được bao nhiêu

Không phải toàn bộ hóa đơn. Chỉ phần thuế trên phần trị giá thẩm định vượt quá tổng của hai khoản:

1. 105% trị giá thẩm định của bất động sản trong năm trước — xin lưu ý là thẩm định, tức con số đã bị giới hạn mà hóa đơn của quý vị được tính từ đó, không phải trị giá thị trường; và
2. trị giá thị trường của mọi công trình cải tạo mới trên bất động sản.

“Công trình cải tạo mới” được định nghĩa ở §33.065(i)(1) là công trình làm sau đợt thẩm định năm trước và làm tăng trị giá thị trường, và luật ghi rõ nó không bao gồm việc bảo trì thông thường căn nhà, sân vườn hay hạng mục khác. Thay mái nhà bị hỏng là bảo trì. Xây thêm phòng thì không.

Vậy nên nếu trị giá của quý vị tăng dưới 5% và quý vị không xây thêm gì, thì không có gì để hoãn theo điều luật này cả.

Cái bẫy

Luật nói rằng một cá nhân không được hưởng hoãn thuế, và bất kỳ khoản hoãn nào đã nhận trước đó sẽ chấm dứt, nếu thuế trên phần trị giá không được hoãn trở thành quá hạn.

Xin nói thẳng: diện hoãn này chỉ bảo vệ quý vị chừng nào quý vị còn trả phần thông thường của hóa đơn. Trễ phần đó, thì sự bảo vệ quý vị đang trông cậy biến mất — cùng với lệnh cấm kiện quý vị — và tiền lãi đã cộng dồn thì không đi đâu cả.

Ba điều nữa mà luật quy định

• Không dùng được trong năm đầu tiên. Nó chỉ áp dụng từ năm thuế sau năm đầu tiên quý vị được cấp miễn trừ nhà ở chính theo §11.13.
• Không bị phạt trong thời gian hoãn, và khoản phạt thu thêm theo §33.07 chỉ có thể áp từ ngày thứ 91 sau khi việc hoãn chấm dứt — so với ngày thứ 181 của §33.06.
• Nhà thừa kế cũng tính. Người thừa kế đã đăng ký bất động sản làm nhà ở chính được xem là chủ sở hữu duy nhất cho mục đích này.

Lấy một số dư hoãn $8,000 và để nguyên trong năm năm.

Chỉ riêng tiền lãi — $8,000 vẫn còn nợ nguyên. Mỗi năm hoãn lại cộng thêm thuế của năm đó vào số dư, nên một khoản hoãn kéo dài nhiều năm sẽ lớn nhanh hơn bảng này cho thấy.

Đặt cạnh đó: phương án thay thế cho một khoản thuế chưa trả không phải là con số không. Nợ thuế thông thường theo §33.01 chịu tiền phạt lên tới 12% cộng 1% mỗi tháng tiền lãi, không có trần. So với cái đó, cả hai diện hoãn đều rẻ. So với việc trả hóa đơn, thì không diện nào rẻ cả.

Đây là bản khai có tuyên thệ, và nó nộp cho trưởng ban thẩm định của sở thẩm định — không phải sở thuế, và không phải Comptroller. Với một căn nhà ở Harris County thì đó là Harris Central Appraisal District. Trưởng ban thẩm định sau đó phải thông báo cho mọi đơn vị thu thuế trong địa hạt; quý vị không phải báo từng nơi.

1. Chọn đúng mẫu đơn. 50-126 nếu quý vị từ 65 tuổi, khuyết tật, hoặc là cựu chiến binh khuyết tật. 50-274 nếu quý vị hoãn theo diện trị giá tăng.
2. Điền đơn và đi công chứng — đây là văn bản tuyên thệ.
3. Nộp cho HCAD. Giữ lại một bản có đóng dấu hoặc bản chụp.
4. Nếu quý vị hoãn theo §33.065, hãy tiếp tục trả phần hóa đơn không được hoãn.

• Bộ Luật Thuế Texas, Chương 33 — §33.01 tiền phạt và tiền lãi, §33.06 và §33.065 toàn văn.
• Dự luật HB 150, Khóa họp 85 (2017) — bản đã thông qua, sửa §33.06(d) từ tám phần trăm xuống năm, hiệu lực 1 tháng 1 năm 2018.
• Dự luật HB 217, Khóa họp 85 (2017) — thêm lối cựu chiến binh khuyết tật theo §11.22 vào §33.06(a).
• Mẫu 50-126 của Comptroller — Bản khai hoãn thuế cho chủ nhà từ 65 tuổi hoặc khuyết tật.
• Mẫu 50-274 của Comptroller — Bản khai hoãn thuế cho nhà ở chính có trị giá tăng.
• Harris Central Appraisal District — nơi nộp bản khai.

Kiểm tra miễn trừ của quý vị · Mức trần thuế học khu cho người trên 65 · Hiểu hóa đơn thuế của quý vị · Hướng dẫn khiếu nại đầy đủ